●2018年北京市不動產市場綜述
2018年,在國家“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控方針指導下,北京樓市呈現明顯的結構性變化。政策上在延續2017年住宅政策的同時,9月份北京公積金政策進一步收緊,認房又認貸,市場降溫明顯。
2018年,北京市房地產市場總體呈現:新建商品住宅成交面積創9年以來新低,二手房成交均價自“317新政”后首次下跌,共有產權房供應量同比翻倍、成交占比上升;寫字樓市場需求旺盛,租金水平穩中有升,去中心化現象明顯;商業物業新增供應創新低、進入存量時代,主要商圈租金水平穩中有升,餐飲類為最活躍業態類型;工業倉儲物流供求矛盾加大,租金水平全面上漲,高標倉庫需求旺盛;土地市場整體偏冷,成交量及成交額同比大幅下降,土地溢價率走低、流拍頻發,住宅土地市場全面進入共有產權房和限競房時代,集體建設用地建設共有產權房入市。
一、房地產市場運行情況
1、房地產市場建設情況   
2018年,北京市商品房新開工面積為2321.1萬平方米,同比下降6.2%。其中,住宅新開工面積為1233.6萬平方米,增長0.6%;辦公樓為221.3萬平方米,下降39.3%;商業營業用房為108.3萬平方米,下降32%。 
2018年, 北京市商品房竣工面積為1557.9萬平方米,同比增長6.2%。其中,住宅竣工面積為731.2萬平方米,增長21.1%;辦公樓為249.9萬平方米,下降22.2%;商業營業用房為162.8萬平方米,下降2.5%。
2、房地產市場銷售情況
2018年,北京市商品房銷售面積為696.2萬平方米,同比下降20.4%。其中,住宅銷售面積為526.8萬平方米,下降14%;辦公樓為75.8萬平方米,下降30%;商業營業用房為35萬平方米,下降53.1%。
3、保障性住房建設情況
2018年,北京保障性住房建設穩步推進。全市保障性住房新開工面積1049.2萬平方米,占全市商品房新開工面積的45.2%,比上年提高3.9個百分點。保障性住房銷售面積221.7萬平方米,占全市新建商品房銷售面積的31.8%,比上年提高1.3個百分點。
4、房地產開發企業項目資金到位情況
2018年,北京市房地產開發企業項目到位資金為5726.7億元,同比下降18.1%。其中,國內貸款為1657.1 億元,下降14.9%;自籌資金為1534.9 億元,下降11.4%;定金及預收款為2049.8 億元,下降14.9%。
二、住宅市場
1、新建商品住宅成交面積創新低,成交均價上漲幅度收窄
2018年北京市新建商品住宅(不含保障房)共網簽3.2萬套,同比上一年成交3.01萬套增長6%。全年成交面積415.21萬平方米,同比下降0.48%,創9年以來新低。
2018年北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均價是47148元/m2,同比2017年上漲7.8%。而2016年、2017年成交均價同比上漲分別為27%、26%,所以成交均價的增幅明顯收窄。

 

2、二手房成交仍為市場主力,成交均價同比下跌
2018年北京市二手住宅成交153493套,同比2017年上漲12.6%,月均網簽12791套。2018全年北京二手住宅市場份額為87%,而一手住宅市場份額僅為13%,二手住宅成交量約為一手住宅的5.4倍。2018年,北京二手住宅成交均價為56118元/平方米,同比下跌了11%。其中,2018年同比降幅最大的是4月,均價59403元/㎡,同比下跌7.31%;2018年底,均價同比下跌2.07個百分點至59489元/㎡。

 

3、共有產權房供應同比大增,成交占比上升
2018年北京市共有產權房網簽7729套,是2017年網簽量3116套的2倍有余;新增供應量將近是2017年的4倍。2018年全年共有產權成交量占2018年新房網簽量(不含保障房)的23.56%,比2017年上升13.12個百分點。共有產權房的快速增長一方面是緩解高房價的具體應對策略,另一方面也是供給側改革的具體落實。

 

4、別墅成交市場量跌價漲,成交額回落
2018年北京別墅成交3505套,創下4年來的成交新低;成交額482.71億元,僅超越2015年;成交均價48193元/平方米,同比2017年提升4000元/平方米。截止2018年底,北京別墅市場庫存10653套,庫存創下2015年來的新高。
5、改善型換房為市場需求主力
2018年從北京市二手房交易的套總價分布來看,總價700萬以下的物業成交占比保持在80%以上。改善型換房成交占比約為57%,首次置業群體占比34%,改善型換房成為市場的成交主力。

 

6、二手房公積金及組合貸成交占比上升明顯
2018年北京二手住宅交易中全款占比為22.1%,較2017年減少9%。在貸款成交中,商貸占比為31.2%,較2017年下降10%,主要是由于2017年調整政策后,認房認貸政策使得商貸優勢銳減,公積金及組合貸成交占比則明顯上升。
三、寫字樓市場
1、寫字樓市場吸納強勁,成交面積大于市場新供應
2018年北京辦公樓市場吸納表現比2017年更加活躍,市場共計吸納超過72萬平方米甲級以上品質辦公樓面積和超過80萬平方米乙級和園區型物業。新租和擴租面積共超過152萬平方米,再次打破了成交面積的歷史記錄。
2018年北京辦公樓供應比預計供應少40%,入市項目總面積接近120萬,幾乎所有的入市項目都位于非傳統核心區域,從而也解釋了北京辦公樓市場主動和被動地去中心化原因。
2、乙級辦公樓市場比重增加,甲級辦公樓空置率上升
2018年北京市寫字樓市場的強勢吸納力量互聯網科技企業選址聚焦方向主要為乙級和園區型物業。加之下半年企業對未來整體經濟的信心缺乏等綜合原因,導致整體甲級辦公樓租金從第一季度的每月每平方米379.9元一直漲到第三季度的每月每平方米386.7元,而到第四季度則下調0.3%至每月每平方米385.6元,辦公樓市場租金的拋物線形態在逐漸形成。由于市場的主流吸納為乙級辦公樓,加之市場上主動和被動退減面積發生在甲級辦公樓以及對甲級辦公樓面積吸納的疲軟,北京甲級辦公樓空置率從第一季度的8.7%升至到第四季度9.6%。
3、大面積交易創歷史新高,互聯網科技行業為主力
2018年北京市寫字樓大面積交易明顯比往年巨增,創造了歷史記錄。全市范圍內租賃辦公樓面積排在前十的企業全部大于3萬平方米。其中吸納面積排在第一的今日頭條在中關村區域在一年內就租賃了超過15萬平方米的面積。另外值得一提的是聯合辦公企業夢想加在全市范圍內共完成租賃面積超過85000萬平方米;同樣近幾年不斷擴張的美團在2018年再次租賃超過70000平方米的面積。互聯網科技企業的迅猛吸納致使望京商圈、亞奧商圈、上地商圈成為第四季度吸納量的前三名,分別占據29%、17%、13%,中央商務區依靠存量空置成交占比為9%。
4、中央商務區吸納占比下降,租金水平下降、空置率上升
2018年,中央商務區由于新金融行業主動和被動的退減面積,如復華控股在博瑞大廈二期退出2萬平方米的面積,以及2018年下半年冷清的新租交易,因而造成中央商務區在全市吸納面積占比中退到了第四的位置。空置率從第二季度的2.8%升到第三季度的3.5%,再上升到了第四季度4.5%,平均租金從第三季度的每月每平方米424.5元下降至第四季度的每月每平方米419.6元,環比下降了1.2%。很明顯區域內的業主為了盡快去化空置面積調低了成交價格。
四、商業物業市場
1、新增供應創新低,市場進入存量時代
2018年北京優質零售物業僅錄得29.8萬平方米的新增商業面積,為近十年最低,并且大部分來自于房山、大興等郊區。主城區供地受政策限制,商業用地供地區域繼續外擴。未來主城區商業新亮點將集中于存量商業的改造和更新。
2、主要商圈租金水平穩中有升
2018年北京市主要商圈超九成商圈租金環比上漲,全年北京優質商鋪物業首層平均固定租金同比上漲1.3%至826.8元每月每平方米。其中核心區域租金同比增長0.8%,新興區域租金同比增長1%。
3、餐飲類為最活躍業態類型,休閑娛樂類占比增加
從各業態商鋪占比來看,2018年,北京主要商業街商鋪中餐飲美食類商鋪占比超五成,是最為活躍的業態類型;其次為服飾鞋包類,占比近兩成;生活服務和休閑娛樂類商鋪占比均在一成以內,其中隨著消費模式的轉變,休閑娛樂類商鋪占比逐漸增加。

 

4、品牌商業線上線下雙軌并行成趨勢
2018年,來自不同領域而起步于線上的品牌紛紛試水在北京開設線下實體店。線下實體店在滿足消費者即時消費和對實體產品體驗方面的優勢是線上網店無法取代的,回歸線下是眾多品牌實現品牌升級、戰略轉型的重要舉措。預計未來線上線下雙軌并行的發展模式將進一步延續,從而帶動北京實體商業釋放更大發展活力。
五、工業物業市場
1、市場供應稀缺,租金水平上漲
2018年全年北京市倉儲物流市場凈吸納量為15.5萬平米,主要來源于5000平米以上的第三方物流租戶的擴張需求。2018年僅有一個高標倉儲項目入市,由于供應短缺而需求堅挺帶來市場供求極不平衡,2018年租金同比累計漲幅達到12.9%,創造了六年以來的歷史新高。第四季度平均租金報每月每平方米47.3元/天/平米。
2、倉儲物流市場受政策影響大,整體空置率較低
2018年北京市針對倉儲物流行業進行了一系列專項檢查,區內的部分倉庫面臨停業、整頓和拆遷,導致北京市倉庫整體空置率較低。由數據可以看出,相對越靠近市中心的區域倉庫空置率越低。
2018年12月,北京各區倉庫可對外出租面積(以下簡稱“可租面積”)為42.8萬㎡(不含在建倉庫),平均空置率為7.58%;順義區可租面積較高為15.0萬㎡,其空置率為8.5%,其次通州區可租面積為14.7萬㎡,空置率為11.3%,平谷、房山、朝陽、大興、懷柔空置率較低。

 

3、高標倉庫需求旺盛,租金漲幅最快
截至2018年底,北京在線倉庫數量為280個,總面積為616.7萬㎡。其中,消防具備丙二類資質的高標倉庫面積約為200萬㎡,占比約32.8%。根據北京城市總體規劃(2016年—2035年),倉儲中心、物流市場在疏解非首都功能范圍之內,政府對于消防安全工作更加重視,檢查監管更為嚴格。一批不符合相關標準且存在安全隱患的倉庫設施都面臨停業整頓,導致符合相關標準的倉庫供不應求,使得當前北京消防具備丙二類資質、證照齊全的的高標倉庫需求旺盛,其中個別消防具備丙二類資質的高標倉庫市場租金價格由2017年1.4元每天每平方米上漲到2018年2元每天每平方米,漲幅近43%。
4、供需失衡,市場外溢致北京周邊城市物流倉儲租金上漲
2018年北京市倉儲物流市場供需不平衡,伴隨北京及環京區域可租賃面積的進一步縮減,區域內更多優質倉儲需求外溢至天津等市場。2018年天津及廊坊優質物流物業市場分別同比上漲12.8%與12.1%至人民幣30.2元每月每平方米及人民幣36.6元每月每平方米。
六、土地市場
1、土地市場整體偏冷,年末有所回暖
2018年北京共成交土地72宗,成交額1682.92億元。成交宗數及成交額同比均大幅下跌。2018年土地成交宗數同比2017年下跌29%,僅高于2016年成交水平,處于歷史低位。土地出讓金同比2017年下跌39.81%。
受嚴苛的土地出讓條件、樓市深度調控、土地供應節奏放緩等多方面影響,2018年前三季度北京土地市場較冷,僅成交了44宗地,土地市場成交量及成交額均低于去年同期水平,呈明顯下降的趨勢。進入第四季度北京推地速度加快,甚至出現創下316億元單日成交記錄的土拍盛宴,但由于前期土地放量極少,低迷依然是2018年北京土地市場的關鍵詞。

 

2.市場下行企業拿地動力不足,土地溢價率走低,流拍頻發

 

從北京土地歷史成交的樓面均價及溢價率來看,土地成交樓面價2016年以來開始走高,2017年達到高峰,2018年土地成交樓面價維持在高位。而從溢價率來看,北京土地成交溢價率從2016年開始持續波動下滑,2018年土地成交溢價率同比2017年繼續下跌43%,為近5年最低,年內平均溢價率僅為13.01%。
除正常成交地塊外,2018年土地流拍現象明顯增多,流拍率達到10%,創2012年以來最高水平。2018年北京市共出現8宗土地流拍,接近2017年的3倍。流拍的8宗地中7宗為住宅用地,1宗為F3多功能用地。流拍建設用地面積128.69萬㎡,起始總價258.96億元。流拍地塊均為共有產權房或限價房,開發商利潤受限,而且由于金融調控收緊,信托融資難,開發商資金壓力加大,再加上這幾宗地附加條件較多,導致房企利潤低,風險高,拿地動力小;政府發布土地供應計劃,市場對土地供應的預期較為穩定,開發商還有較大的選擇空間,綜合多種因素,企業拿地動力不足。
3.北京住宅市場全面進入共有產權房和限競房時代
從2012年以來北京土地成交結構來看,除2016年政策的原因,供應了大量的商業辦公用地外,住宅用地的占比不斷提高,2018年住宅用地成交占比超過了70%。2018年北京成交的72宗地塊中,住宅用地成交52塊,成交建筑面積624.48萬平方米,占比為73%;商業/辦公用地成交11塊,成交建筑面積158.69萬平方米,占比為18%;工業用地成交9塊,成交建筑面積73.18萬平方米,占比為9%。

 

從成交方式來看,2018年北京市住宅用地延續去年模式,"共有產權房"、"限房價、競地價、競自持"等為土地競得的主要模式。2018年成交的52宗住宅地塊中,有51宗是限競房或共有產權住房地塊,僅有一宗商品房住宅地塊。其中限競房成交40宗,成交建筑面積近500萬平方米;共有產權住房成交10宗,成交建筑面積超100萬平方米,另有一宗地塊為限競房含共有產權住房。
2018年北京土地成交幾乎全部為限定價格,純商品住宅用地稀缺。去化依舊艱難下,房企拿地信心會受挫,預計2019年拿地更加謹慎。

 

4、龍頭房企缺席,國企拿地積極
2018年北京土地市場的一個新變化是龍頭企業紛紛缺席招拍掛市場。萬科、保利等以往積極參與北京土地招拍掛市場的龍頭房企在2018年土拍中并未獲得土地,甚至在拍賣階段參與競價的次數都極少,拿地的主力大多為國資背景的企業。
5、土地供地方式迎來革新:集體建設用地建共有產權房,創住宅用地供給新渠道
2018年12月27日,北京市規劃和自然資源委員會掛牌三宗位于大興區瀛海鎮集體建設用地,出讓公告顯示,三宗地塊將用于建設共有產權房。這在北京甚至全國均屬首次。出讓文件顯示,本次掛牌出讓地塊,與國有建設用地同責同權。三宗集體建設用地的入市預示著北京土地供應方式將迎來重大革新,不但可以探索集體建設用地入市,對于將來北京共有產權房的供應方式也是一個探索,甚至在全國都具有較強的示范效應。對于實現多主體保障、多渠道供給的住房新格局,做出了積極有效探索。
●2018年北京市土地市場基本狀況
一、概述
2018年,北京市堅持樓市深度調控,推動土地供給側結構性改革,土地市場呈下滑趨勢,土地成交量和出讓均有大幅回落,流拍現象較為嚴重,土地溢價率持續走低,房企拿地動力不足。全年供地80宗地,共成交72宗地,同比減少30宗地;成交建設用地面積489.40萬平方米,同比減少38.33%;規劃建筑面積856.36萬平方米,同比減少37.96%;成交地價款總額1682.92億元,同比減少39.81%;成交樓面均價19652元/平方米,同比下降2.99%;成交土地平均溢價率13.01%,為近五年最低。

 

二、交易狀況分析
1、用途分析
2018年,北京市積極落實中央關于“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,加大保障性住房的供應,優化土地的供應結構,保障多層次用地需求。全年居住用地成交占比超過七成,其他用途土地合計成交占比不足三成。從各類用途土地具體成交看,居住用地成交52宗、建設用地面積347.86萬平方米、建筑規模624.48萬平方米,其占總的宗地數量、建設用地面積、規劃建筑面積比重分別高達72.22%、71.86%、72.92%(其中,R2二類居住用地成交25宗、建設用地面積128.26萬平方米、建筑規模226.36萬平方米);商業用地成交7宗、建設用地面積76.2萬平方米、建筑規模119.18萬平方米;研發設計用地成交2宗、建設用地面積9.12萬平方米、建筑規模15.56萬平方米;F3其他類多功能用地成交2宗、建設用地面積14.76萬平方米、建筑規模23.95萬平方米;工業用地成交9宗、建設用地面積41.46萬平方米、建筑規模73.18萬平方米。與上一年相比,2018年度成交宗地數量減少30宗地、建設用地面積減少38.33%和規劃建筑面積減少37.96%。

 

2、價格分析
2018年,北京土地市場成交總額1682.92億元,同比大幅減少39.81%。其中,居住用地成交1467.48億元,占總成交額高達87.20%,同比減少38.81%,樓面均價23499元/平方米,同比下降5.05%(其中,R2二類居住用地成交654.82億元,占總成交額達38.91%,同比減少12.62%,樓面均價28928元/平方米,同比上漲10.92%);商業用地成交145.66億元,占總成交額達8.66%,同比減少28.41%,樓面均價12222元/平方米,同比下降38.60%;研發設計用地成交25.49億元,占總成交額達1.51%,同比增長71.07%,樓面均價16381元/平方米,同比上漲59.52%;F3其他類多功能用地成交39.28億元,占總成交額達2.33%,同比大幅減少72.33%,樓面均價16399元/平方米,同比下降7.18%;工業用地成交5.01億元,占總成交額僅為0.30%,同比大幅減少86.68%,樓面均價685元/平方米,同比下降60.99%。

 

2018年,北京土地市場成交金額前五宗地合計成交355.37億元,同比減少9%,占總成交額21.11%(上年同期占13.96%),平均樓面單價28896元/平方米。其中,朝陽區奧林匹克公園中心區B23等地塊B4綜合性商業金融服務業用地、F3其他類多功能用地以年度最高總額86.63億元成交(上年度最高總額86億元),規劃建筑面積486596平方米,位列第一,緊隨其后的另外四宗地均為居住用地。
成交單價前五名樓面均價48150元/平方米,其中,朝陽區孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊R2二類居住用地成交樓面單價最高,樓面單價高達61348元/平方米。成交樓面單價前五名均為居住用地,熱點區域朝陽區孫河鄉和花鄉白盆窯村各兩宗,后沙峪鎮一宗。

 

3、區域分布分析
2018年,北京各區成交宗地數量、規劃面積及成交價格差異明顯。從成交數量來看,成交宗地數量依次為北京經濟技術開發區10宗、順義區9宗、大興區9宗、朝陽區7宗、豐臺區6宗、昌平區6宗、房山區5宗、門頭溝區4宗、延慶區4宗、石景山區3宗、平谷區 3宗、懷柔區2宗、密云區2宗、海淀區1宗、通州區1宗,東城區和西城區均無土地成交。從成交面積看,有2個區規劃面積超過百萬平米,分別為昌平區131.6077萬平方米,北京經濟技術開發區101.6372萬平方米。從成交金額看,有六個區成交金額突破百億元,最高為朝陽區276.98億元,其次是豐臺區258.2758億元,昌平區237.12億元,順義區228.53億元,大興區134.9795億元,門頭溝區103.5億元。從地價水平來看,平均成交樓面地價最高為東城區52174元/平方米,其次是海淀區40865元/平方米,豐臺區31343元/平方米,朝陽區29351元/平方米,其他區平均樓面地價2-2.8萬元/平方米的3個、1-2萬元/平方米的7個和1萬元/平方米的2個。

 

4、政策性住宅用地分析
2018年,北京市居住用地延續“共有產權房”、“限房價、競地價、競自持”等為土地競得的主要模式。成交的52宗居住地塊中,有51宗是限競房或共有產權住房地塊,僅有1宗商品房住宅地塊。其中,限競房成交40宗,成交規劃面積近500萬平方米,共有產權住房成交10宗,成交規劃建面超100萬平方米,另有1宗地塊為限競房含共有產權住房。共有產權房、“限房價、競地價、競自持”的土地出讓模式有利于引導居民對于房價的合理預期。同時,隨著限競房和共有產權房大量入市,開發企業也面臨著較大的銷售壓力。
5、流拍和競價情況分析
2018年,北京市土地市場共流拍8宗地,創2012年以來最高水平,接近2017年的3倍。流拍的8宗地塊建設用地面積128.69萬平方米,起始總價258.96億元,其中7宗為住宅用地,分別位于豐臺3宗、門頭溝1宗、房山1宗 、密云1宗、順義1宗,1宗為F3多功能用地,位于朝陽。從各月流拍情況來看,1月份3宗,2月份1宗,4月份2宗,6月份1宗,11月份1宗。
2018年,北京土地僅4宗地出現了現場競價,其中,3宗居住用地出現多輪競價,1宗工業用地出現1次競價。競價達二十次以上的地塊有2宗,均為R2二類居住用地,位于北京經濟技術開發區河西區X89R1地塊和X89R2地塊,競價次數分別為55次和25次,最終分別以溢價24.43%、17.46%成交。從全年土地市場流拍和競價情況不難看出,北京市調控效果明顯,限價等政策已對土地市場影響很大,房地產企業拿地趨于理性,開始精打細算起來。

 

6、拿地主體分析
2018年,北京市土地市場上拿地的主力變成了國資背景的開發企業,以往如萬
科、保利等積極參與拿地的龍頭房企屢屢缺席,甚至參與競價的次數都極少。中鐵置業斥213.64億元在北京拿得4宗地塊,獲得規劃建筑面積53.95萬平方米,比2017年的176億元拿地金額高出20%,位居第一。中海地產斬獲頗豐,以157.79億元位列拿地排行榜第二名。北辰實業則以86.63億元拿下2018年北京土拍成交總價最高的朝陽區奧林匹克公園中心區B23等地塊位列第三。年底,北京城建、北京住總等市屬國企也都紛紛有土地入賬。
隨著拿地成本的增加,諸多房企選擇聯合開發。聯合體拿地的房企,大部分為民營房企抱團拿地,而單獨拿地的,則以央企和國企為主。其中,首開、金地聯合體成為2018年北京市土地市場上最佳拍檔,共聯合拿下1宗順義區后沙峪鎮地塊、2宗朝陽區崔各莊鄉地塊,共斥資98.4億。

 

三、土地溢價率分析
2018年,成交土地平均溢價率13.01%,有41宗居住用地出現溢價,最高溢價率高達50%,其他類用地均無溢價。從區域分布看,遠郊區土地成交溢價率排名居前,各區排名依次為:密云區48.35%,通州區33.62%,順義區 27.76%,大興區19.18%,海淀區16.45%,北京經濟技術開發區14.82%,豐臺區13.66%,朝陽區9.90%,平谷區9.65%,房山區8.36%,門頭溝區8.06%,昌平區8.05%,延慶區5.90%,石景山區、懷柔區均無溢價成交。

 

四、成交方式及時間分析
2018年,北京市土地市場共招標出讓7宗,成交規劃建筑面積84.206萬平方米,成交金額77.0308億元,其余65宗均采用掛牌出讓。按成交數量月度排名依次為:1月16宗,11月15宗,2月7宗,9月7宗,12月7宗,6月6宗,10月6宗,7月4宗,8月2宗,3月1宗,4月1宗,5月零成交。按規劃建筑面積月度排名依次為:11月204.01萬平方米,1月180.985萬平方米,2月85.875萬平方米,6月82.765萬平方米,9月785萬平方米,12月77.235萬平方米,10月55.755萬平方米,7月28.899萬平方米,3月23.235萬平方米,8月19.845萬平方米,4月 19.795萬平方米。按成交金額月度排名依次為:11月432.86億元,1月403.07億元,10月177.59億元,2月161.05億元,12月156.52億元,6月145.07億元,7月75.68億元,9月50.85億元,8月38.07億元,4月33.2億元,3月8.95億元。

 

五、存在問題
2018年,北京住宅用地總體呈現供大于求的局面。時序上,上半年無人問津、土地流拍現象頻出,年底房企拿地變得熱情高漲,全年冷熱不均。區域分布上,近兩年土地供應與成交相對集中在近郊新城區,相隔較近的同質化項目短期內將面臨著去化難題。出讓方式上,目前“限房價、競地價、競自持”方式雖能起到平抑房價,穩定市場預期的作用,但長遠看需要土地出讓方式創新,進行用地供給側改革。
●2018年房屋市場基本狀況
一、住宅市場基本狀況
(一)市場概述
2018年,北京住宅市場呈現明顯的結構性變化,新建商品住宅供應上升,成交卻處低量。其中,共有產權房供應量同比翻倍、成交占比上升。二手住宅成交量增價跌。與“317新政”前相比,北京住宅市場明顯降溫。“保基本、分層次、廣覆蓋”的住房供應體系在加快構建。
(二)市場地位分析
2018年,北京市住宅市場共成交18.54萬套,其中,一手住宅成交3.2萬套(不含保障房),比2017年增長6%,占成交量17.26%;二手住宅成交15.34萬套,比2017年增長12.6%,占成交量82.74%。一、二手住宅交易量比例為1:4.79。2018年二手住宅市場依然占據主導地位。

 

(三)交易狀況分析
1、成交量分析
(1)一手住宅成交量分析
2018年北京新建商品住宅新增供應套數(不含保障房)44809套,供應量激增,是近四年供應的最高峰。全市新建商品住宅(不含保障房)成交32799套,同比2017年增長6%。從2010年以來歷年成交情況來看,2018年網簽套數僅高于2017年,且僅為歷年的1/2或1/3。供應上升,成交下降,致使庫存量大幅增加,商品房整體去化周期不斷拉長,作為全國樓市調控最嚴的城市,北京的降溫在一線城市中也表現得較為明顯。
(2)二手住宅成交量分析
2018年二手住宅成交153493套,同比2017年上漲12.6%,月均網簽12791套。市場需求為低位平穩釋放,高峰與低谷相比歷年差距較小。從每月走勢看,市場在5月前后出現一波小高峰,5月份成交量回升至18096套,成為全年交易最高點。9月13日,北京出臺公積金貸款新政,公積金貸款門檻提高,進而造成四季度市場的再次降溫。

 

2、成交價格分析
2018年,北京新建商品住宅成交均價為47148元/平方米,同比上漲7.8%。新房成交均價呈現逐年遞增趨勢,但增幅相對放緩。
2018年,北京二手住宅成交均價為56118元/平方米,同比下跌11%。2018年二手房價格自“317新政”后出現首次下跌,一是因為北京二手房價格已經達到一個較高的水平,繼續上漲空間不大;二是因為2017年“317新政”后北京的政策調控力度和政策執行力度為歷史之最,各種限制政策擠壓出了房價中由投資投機需求帶來的水分。
(四)供需特征分析
1、新建商品住宅供需特征分析
(1)限競房大量入市平抑房價,產品創新獲得市場認可
自第一宗“限房價競地價”地塊成交至今已兩年有余,2018年6月9日,北京首個限競房項目中海?瀛海府開盤,當天推出194套房源全部被認購,此后限競房呈現井噴之勢。截止年底,全市已公布案名的限競房達54個,其中39個開盤入市,15個處于待售狀態,2018年北京新建商品住宅市場總體呈現供大于求的態勢,限競房集中面市進一步擴大了供應面積,限競房的大量供應對平抑房價作用顯著。2018年熱銷的限競房項目著力產品優化,有的項目通過聘請國際知名設計師進行空間優化,并突出空間變化成長性,既服務于當下的居住舒適度,也為日后業主調整室內空間布局提供了便利。產品上的創新獲得了市場認可。瑞悅府以483套,成交35.15億銷售總額奪冠,和悅華錦19.92億緊隨其后,華潤理想國19.59億躋身前三甲。

 

(2)共有產權住房形成供應潮,但成交不足35%
2018年共有產權住房新增供應22066套,是2017年近4倍;成交7729套,是2017年2倍有余,成交率不足35%。成交面積65.81萬㎡,上漲143%;成交均價19600元/㎡,上漲3%;成交金額129億元,上漲150%;目前存量16805套,同比上漲581%。金港嘉園、中鐵碧桂園、北京城建棠巢分別占據成交前三名。

 

(3)13個普通住宅樓盤突破20億大關,別墅成交表現為量跌價漲,成交額回落
2018年北京普通住宅市場總成交額1340.06億元,同比2017年上漲11%,成交21547套,同比減少585套,總成交面積248.81萬平方米,占比41%,位居各類產品之首。石景山區的中海寰宇天下以91.11億元的成交額,問鼎2018年北京新房成交市場排行榜首位,共成交1345套。亦莊金茂府以38.04億元的成交額,位居亞軍。京投發展公園悅府以29.44億元的成交額,位列第三。
2018年別墅成交表現為量跌價漲,成交額回落。2018年北京市別墅新增供應7495套,同比上漲65%;成交3505套,下降23%;成交面積100.16萬㎡,下降18%;成交均價48193元/㎡,上漲10%;成交金額482.71億元,下降9%;目前存量10653套,同比上漲60%。

 

2、二手住宅供需特征分析
(1)二手住宅城六區占比超六成,與去年大體相當
2018年二手住宅城六區網簽94972套,占全年二手住宅簽約套數62%。朝陽區簽約37737套,占全市二手住宅簽約總量24.59%,成交量位列各區榜首,海淀、豐臺位居二、三位,分別成交19424套和16174套。郊區排在首位的是昌平區,成交13868套,占全市二手住宅簽約總量的9.03%,城區、郊區占比與去年大體相當。

(2)小戶型依舊是成交主力,總價在200萬以上區間段占比繼續擴大
從2018年二手住宅成交面積看,60平方米以下戶型依舊是成交主力,占成交總量約30%。從價格看,總價在200萬以上區間段占比繼續擴大,占成交總量48%。80后仍舊是北京二手住宅市場絕對的成交主力,占49%,遠遠超過70后的25%和90后的10%。

 

(3)商業貸款支付比重下降
2018年北京二手住宅交易中全款占比為22.1%,較2017年減少9%。在貸款成交中,商貸占比為31.2%,較2017年下降10%,主要是由于2017年調整政策后,認房認貸政策使得商貸優勢銳減,公積金及組合貸成交占比則明顯上升。

 

(4)自住需求合理釋放,剛需占比明顯升高
自“3.17”調控后,北京二手房市場成交明顯下降,后期市場的修復主要來源于首次置業者和換房者自住需求,投資需求下降明顯。2018年四季度,北京投資性需求占比僅為1.18%。在政策嚴厲、市場低迷的情況下,二手房市場交易主要由自住需求支撐。

 

(五)存在問題
限競房、共有產權房的大批入市對于新房市場及二手房市場皆帶來了不小的沖擊,但房價的松動更多的來自政府大力度、長周期的限購、限貸、限價等調控政策。從長期看,還需加快建立適應市場規律、符合實際的房地產市場平穩健康發展的長效機制。
二、寫字樓市場基本狀況
(一)市場概述
至2018年末,全市寫字樓總存量攀升至1058萬平方米,空置率達8.1%。核心商圈受部分企業撤離和縮小承租面積的影響,空置率微升為3.8%。全市寫字樓市場租金每月每平方米人民幣400.1元,核心商圈每月每平方米人民幣439.96元。市場需求總體堅實,依行業劃分,科技與金融類租戶仍為需求的主要推動力。運河商務區和麗澤金融商務區將成為北京寫字樓市場的兩個主力商圈。
(二)空置率和租金分析
2018年全市新增供應有望京-酒仙橋商圈的融新科技中心,麗澤金融商務區的晉商聯合大廈、聚杰金融大廈、匯亞大廈,東二環商圈的中糧置地廣場,中央商務區的太平洋金融中心等。
1、空置率分析
2018年1季度,全市寫字樓市場總存量達1043.6萬平方米。新增供應拉動全市寫字樓空置率環比上升0.7%達8.4%,五大核心商圈需求繼續強勁,空置率環比下降0.6%至2.9%,為近兩年最低值。受市場持續活躍的影響,全市凈吸納量達28.2萬平方米,同比增長95.5%。其中,望京-酒仙橋商圈表現突出,空置率從上季度的35.4%下降7.4%至28%,季度凈吸納量高達13萬平方米,創歷史新高。

 

2018年2季度,空置率環比下降1.3%到7.1%,但核心商圈空置率繼續保持低位,環比微漲0.2%,為3.1%。上半年全市寫字樓市場凈吸納量達41.3萬平方米,同比上漲48.6%。
2018年第3季度,中糧置地廣場、太平金融中心入市,為北京寫字樓市場帶來約9.3萬平方米的新增面積,空置率環比上漲0.8%到7.9%,但核心商圈空置率繼續保持低位,為3.4%,環比上漲0.3%。
2018年第4季度,全市寫字總存量攀升至1058.0萬平方米,全市空置率環比上漲0.2%達8.1%,核心商圈雖然沒有新增供應,但受部分企業撤離和縮小面積的影響,空置率較上季度微升0.4%,為3.8%。
2、租金分析
2018年1季度,北京寫字樓市場租金小幅上調,全市寫字樓有效凈租金達每月每平方米人民幣391.3元,同比上漲0.8%。五大核心商圈寫字樓有效凈租金達每月每平方米人民幣427.4元,同比上漲4.1%。
2018年2季度,全市寫字樓有效凈租金達每月每平方米人民幣394.4元,同比上漲0.6%。五大核心商圈寫字樓有效凈租金達每月每平方米人民幣430.2元,同比上漲3.6%。
自2018年下半年,受經濟走勢不明朗以及金融和互聯網行業租賃需求放緩等多重因素的影響,北京寫字樓市場租賃成交出現小幅下滑。全市下半年寫字樓市場凈吸納量僅為68592平方米。此外,五大核心商圈有限的可用面積和高位的租金水平令很多企業在租賃選址時更加謹慎,全市凈吸納量也僅為18212平方米。租賃成交的放緩加之年關將至,部分業主為達成年度租賃指標試圖通過降低租金的方式來爭取更多租戶。
2018年3季度,全市寫字樓有效凈租金達每月每平方米人民幣403.4元,環比上漲2.2%。由于核心商圈新增供應有限,租金保持堅挺,五大核心商圈寫字樓有效凈租金達每月每平方米人民幣442.4元,環比上漲2.8%。
2018年4季度,全市寫字樓市場租金開始出現松動,有效凈租金達每月每平方米人民幣400.1元,環比下降0.7%,五大核心商圈寫字樓有效凈租金達每月每平方米人民幣439.96元,環比下降0.6%。

 

(三)供需特征分析
1、互聯網行業推動北京寫字樓市場發展
北京是最受互聯網企業青睞的城市,城市的功能定位、人才的儲備等原因促使北京成為互聯網企業設立總部最多的城市,排名前十位的互聯網企業總部位于北京的就占席六位。互聯網企業成交租賃個數占所有成交租賃的比例高達28.6%,僅次于金融行業占比(30.2%)。從目前互聯網企業在北京分布的商圈來看,上地、中關村和望京-酒仙橋位居全市互聯網行業分布的前三名,占比分別為35.6%、31.6%和25.4%。究其原因,上地商圈互聯網人才和互聯網企業的扎堆,有利于互聯網人才流動。充足的可租賃面積和較低的市場租金早已成為諸多中關村高科技企業北擴的聚集地;擁有眾多科研院所與高校和中關村商圈人才儲備雄厚,產業集群無疑是以科技創新、電子信息產業、互聯網和移動互聯網產業等為主導;自“大望京科技商務創新區”被正式寫入“十二五”規劃后,隨著中關村一席難求的可租賃面積和高企的租金價格,望京-酒仙橋商圈憑借較低的租金價格和總體的區域定位成為了互聯網企業的另一個集散地。

 

2、兩大商圈正在崛起
運河商務區和麗澤金融商務區將成為北京寫字樓市場的兩個主力商圈。運河商務區的寫字樓項目主要位于運河核心區且均為甲級物業,涵蓋了萬科集團、光大安石、富力地產、復地集團等優質開發商的開發項目。目前在建寫字樓總建筑面積達160萬平方米,其中出售面積超過60%,因該區域以金融、高端服務業為重點,吸引了國有銀行、城市商業銀行和保險公司等金融企業購置了大面積的寫字樓項目。通州區的高端定位和大力建設,將在未來3年內使其運河核心區成為北京寫字樓市場的重要組成部分。麗澤金融商務區已有三個項目入市,未來三年將繼續迎來約108萬平方米寫字樓對外出租,隨著新機場航站樓和周邊基礎設施的逐步完善,麗澤金融商務區將吸引更多企業租戶關注。
(四)存在問題
隨著疏解非首都功能的持續推進,北京市屬機構、國企總部和金融機構等在中央政策的引導下外遷,北京寫字樓市場在地域分布上發生了局部結構性變化,短期內城中心區“空心化”問題不容小覷。
三、零售物業市場基本狀況
(一)市場概述
2018年北京消費市場繼續保持積極增長,實體零售業逐步回暖,零售市場城市更新及購物中心郊區化的趨勢明顯,線上線下融合帶動實體商業釋放更大活力。
(二)新增供應分析
2018年北京共有12個項目入市,為市場帶來96.5萬平方米的零售空間。其中,遠郊區域項目占到整體供應的絕大多數,成為市場的供應主力。從入市項目來看,北京零售市場城市更新及購物中心郊區化的趨勢明顯。位于核心商圈的太陽飄亮購物中心、摩房購物中心便是在曾經陽光飄亮廣場、崇文菜市場原址上建起來的項目,而其余大部分項目均是位于五環以外的社區型購物中心。

 

(三)主要商圈租金水平分析

2018年全市商圈零售租金水平在28元/平米?天。分類型看,在商業街商鋪類型中,從租金絕對值看,南鑼鼓巷商業街租金最高,近100元/平米?天;王府井大街、后海酒吧街和五道口商業街租金均在40-60元/平米?天之間;蘇州街、新街口等商業街租金均在30元/平米?天以下,其中,簋街和好運街租金相對較低,不足10元/平米?天。從租金漲幅看,2018下半年大部分商業街租金環比上漲或持平。簋街漲幅最高,超2%,南鑼鼓巷和五道口商業街環比漲幅在1%-2%之間,王府井大街和蘇州街漲幅均在1%以內。新街口商業街和西單商業街租金環比均下跌,跌幅在0.15%以內。其他商業街租金與上半年基本持平。
在購物中心商鋪類型中,從租金絕對值看,王府井商圈租金最高,超70元/平米?天;朝外大街和遠大路商圈租金次之,亦在50元/平米?天以上;中關村、三里屯等6個商圈租金在30-50元/平米?天之間;總部基地、魯谷、黃村商圈租金相對較低,在10-25元/平米?天之間,其中黃村商圈租金最低。從租金漲幅看,2018年下半年超九成商圈環比租金上漲。具體來看,租金上漲的商圈中,受待售優質商鋪相對缺乏影響,總部基地商圈租金漲幅最大,環比上漲約3%;其次為東直門商圈,漲幅在2%左右;王府井、魯谷和黃村商圈租金漲幅在1%-2%之間;遠大路、中關村等6個商圈租金漲幅均在1%以內,其中三里屯商圈租金漲幅相對較小,不足0.1%。
(四)供需特征分析
1、小面積商鋪成為市場主流,50-100m2商鋪最搶手
從租賃商鋪供應量來看,30m2以下租賃商鋪供應量最充足占比31.1%,30-50 m2占比14.9%,50-100 m2占比21.3%,150 m2以下占租賃商鋪供應量達到78.7%,小面積商鋪成為市場主流。從商鋪需求端看,自從提出新零售概念以來,線上品牌扎堆進軍線下開店,加之固有市場需求存量,再疊加上受北京專項整治行動清理外溢出來的需求,整體需求量快速增長。商鋪租賃需求與商鋪供應比例接近2:1。朝陽區需求熱度最高,海淀區、昌平區緊隨其后,反映出成熟區域和商圈已經成為開店人首選。在面積需求上,50-100 m2租賃商鋪最受歡迎,說明開店人對北京市60 m2以上商鋪才可獨立辦照的規定熟知度越來越高。
2、新零售業態在北京市場迅速發展
以電商為代表的新興業態的興起,沖擊了商業地產的傳統模式,線下商業已不具備價格競爭優勢,線上無法提供的休閑娛樂體驗逐步成為線下商業發展的重點。從實體商業市場來看,傳統百貨和購物中心重新規劃業態布局、調整業態組合、加大體驗式消費比例,社區商業也從單一的住宅底商逐步向專業市場、主題商場、商業步行街演變。以互聯網為依托,運用大數據、人工智能等先進技術手段使線上服務、線下體驗及現代物流進行深度融合的“新零售”模式應運而生。2018年京東線下實體店7Fresh在五彩城購物中心開出約2600平方米的新店,阿里巴巴旗下的盒馬生鮮在昌發展萬科購物中心開業。各類智慧門店、無人店逐步進入消費者的視野。海底撈全球首家智慧餐廳在北京CBD商圈的中駿?世界城開業。聯想旗下的來酷科技的首家無人店也在北京海淀區聯想總部園區內開業,該店融入了loT,AR及AI等近20項“黑科技”試圖給消費者帶來全程的無感購物體驗。
3、快時尚的市場占有率逐漸降低
2018年,英國快時尚品牌NewLook宣布將關閉在中國的130家門店,北京的NewLook門店也都進入了打折清庫存的模式。快時尚品牌魅力不再,吸金能力逐漸下降,消費者流失的主要原因是千禧一代消費主體的觀念轉變。隨著消費模式的升級、消費需求的提升,他們對ZARA 、H&M等快時尚品牌的興趣逐步下降,反而更青睞個性化、時尚化且能凸現時代設計理念的品牌,如Supreme、Off-White、Champion。
(五)存在問題
北京商業地產進入存量時代,線上網購對線下實體零售物業沖擊頗大,特別是對非繁華地段商業物業的需求及租金影響較大。另外,商業地產項目同質化現象等問題也需亟待解決。
●2019年北京市不動產市場走勢分析
一、房地產調控政策取向
2018年,北京市經濟運行平穩、穩中提質。2019年全市將繼續堅持穩中求進的工作總基調,堅持新發展理念,堅持以供給側結構性改革為主線,統籌做好穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定等各項工作,推動經濟繼續向高質量發展邁進。2019年全市經濟社會發展的主要預期目標有:地區生產總值增長6%-6.5%;一般公共預算收入增長4%;居民消費價格漲幅控制在3.5%以內;城鎮調查失業率控制在5%以內;全市居民人均可支配收入增長與經濟增長基本同步;生態環境進一步改善等。
經濟社會形勢制約并影響著房地產市場的預期,也決定著房地產調控政策的取向。從經濟政治環境來看,2019年北京市著力推動京津冀協同發展,解決“大城市病”問題,推動城市減量提質發展。高質量規劃建設管理好城市副中心,以市級機關搬遷為契機,推動適宜的功能和產業向副中心轉移。加強先進制造業和現代服務業深度融合,促進制造業高質量發展等。從人口生態環境來看,截至2018年末,北京市常住人口2154.2萬人,比上年末下降0.8%,是自1997年20年以來首次出現負增長,也是自“十二五”以來,北京常住人口的增速、增量雙雙下降。2019年將加快實施 “天藍、水清、土凈、地綠”的美麗北京建設,統籌生態涵養區的分類管控,嚴控開發強度,維護生態安全等。
就房地產領域而言,2019年北京市將繼續堅持國家“房住不炒”的政策主基調,完善住房市場體系和住房保障體系,構建房地產市場健康發展長效機制,做好 “穩地價、穩房價、穩預期” 、“防風險”的調控工作,保持房地產市場平穩健康發展。2019年計劃完成1200公頃住宅供地,加快已供地住宅項目開工建設和入市步伐。進一步加強對房地產交易環節的監管力度,整治市場亂象,嚴厲打擊炒房行為。出臺進一步規范管理住房租賃市場政策措施,促進住房租賃市場穩定。加強老舊小區改造工作統籌,多渠道建設籌集租賃住房5萬套(間)、政策性產權住房6萬套,完成棚戶區改造1.15萬戶。制定城鄉建設用地減量實施方案,全年減量30平方公里以上,推出一批城市更新試點區域和試點項目。全面推行產業用地全生命周期管理,實施好差別化產業用地供地政策,積極盤活閑置低效用地和樓宇。在金融、財稅政策方面,隨著2018年末融資政策有所放寬,2019年房企融資有回暖跡象,房地產企業資金情況將有所緩解。在“限售、限貸、限購、限簽、限價”組合政策中,“限售、限購”,難以撼動,2018年“限價”已出現個別松動跡象,2019年不排除“限貸”政策的局部微調,適度刺激精準需求的釋放,防止“大落”,保持房地產市場平穩發展。新版個人所得稅的出臺,減輕了購房者的原有壓力。政府也會從住房供給和住房保障方面進一步發力,比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源,為住房保障提供更多的財政支持。
二、不動產市場走勢預判
1、土地市場
2019年,北京市將繼續積極推動減量發展、非首都功能疏解、土地供給側結構性改革等,全面穩控土地。2017年北京市政府批準的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》顯示,今后5年,北京計劃供應住宅用地6000公頃,其中國有建設用地5000公頃,集體建設用地1000公頃,以保障150萬套住房建設需求。從2018年土地供應實際情況預判,2019年土地供應計劃總量不會比2018年度減少。同時,繼續優化土地供應結構,加大居住用地供應力度,加強職住平衡。新建住房中產權類約占70%,租賃類約占30%。預計2019年也要完成不少于200公頃集體土地租賃住房的供應任務。2019年繼續加強商業、辦公類項目用地規范管理,繼續壓縮產業用地,引導“高精尖”產業入園入區。從2018年底、2019年初供地節奏看,全市加快了住宅用地供應節奏,密集推出地塊,努力實現各類土地供應目標。2019年土地供應與成交區域將集中在近郊新城區,進一步推進新城組團開發建設,落實承接中心城區各項功能。在保障、租賃類住宅供地量加大與在特定條件招拍掛出讓方式下,2019年土地溢價率將有進一步縮小的空間,央企國企也將成為北京土地市場的拿地主力軍。
2、房屋市場
(1)住宅市場新增供應加大,預計成交量價波動空間不大
調控政策儼然是市場奏效的“風向標”與“緊箍咒”。在現有政策短期內不會出現轉向和大的變化下,預計2019年住宅市場成交量價波動空間不大。從住宅供求來看, 2019年限房價項目開始進入供應高潮,北京將有7萬套左右的限房價房源待售。共有產權項目能提供房源3.2萬多套。不論是新增還是二手存量住房,在觀望氣氛及租賃分流的狀態下,市場均繼續呈現供大于求的態勢,去化壓力依然較大。與此同時,剛需與改善型需求端的政策也存在著精準、適度調整的要求與空間。隨著“樓市松綁”暖風頻吹,加之北京“中央政務區”的呼之欲出等,預計在成交方面, 2019年比2018年的全年成交量有所放大、成交均價總體持平。
另外,在住房租賃領域,2019年政府將加大新增租賃住房的建設和住房租賃市場的監管力度,穩定市場預期,平抑房租,滿足剛需。截至2018年,北京租賃房源量約為350萬間,面臨著400萬間以上的租賃缺口,供不應求仍是主要矛盾。住房租金上漲的壓力依然較大。同時,租賃房源面臨結構性供給失衡的問題,房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。未來住房租賃市場,90、00后等年輕群體將逐步成為租住主力軍。
(2)寫字樓新增供應區域集中,全市平均租金將保持平穩態勢
2019年,北京寫字樓市場新增供應將集中在CBD核心區中服地塊與麗澤金融商務區,兩個區域的完工項目有望在年內開始放量供應,預計將對寫字樓市場的格局與供求關系產生明顯影響。同時,由于國內經濟增速放緩、市場整體需求有所下滑,導致租金缺乏上漲動力,預計未來全市平均租金將保持平穩態勢。最新版 《北京市新增產業的禁止和限制目錄》再次強調北京城六區的北部五環、南部四環內禁止新建寫字樓項目、不再供應辦公類用地,直接導致未來北京城區內的新增寫字樓項目絕跡。受政策等多重因素影響,北京寫字樓市場的格局與供求關系將加速重構與升級,非核心區及新興區域的寫字樓項目迎來絕佳的發展機遇,全市寫字樓市場的去中心化進程正在加速。
(3)零售物業城郊區域新增供應大,整體空置率抬升、租金水平或小幅下降
2019年零售市場會迎來63萬平方米的新增供應高峰,或將整體空置率抬高。由于2019年超過90%的新增供應位于五環外的城郊區域,整體租金水平或將同比小幅下降。餐飲業依舊活躍,其中輕食市場擴張迅速,預計此趨勢在未來會持續。生活休閑類品牌也在不斷增加市場份額。購物中心業主積極優化租戶結構,以滿足年輕消費者日益增長的多樣化需求。未來零售業與其他業態的分界將越來越模糊。
(4)試點創新園區用地管理,倉儲物流物業需求依然旺盛
2019年北京市計劃退出300家以上一般制造業企業,疏解提升市場和物流中心66家。按照2018年《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》(以下簡稱意見)等文件要求,2019年繼續在國務院和市政府批準設立的3個開發區、16個產業園區(以下統稱園區)進行試點,創新園區用地管理,最大程度確保土地服務于高精尖產業。在土地利用方式上,《意見》明確了19個園區向入園的高精尖企業提供土地的3種土地利用方式。在經市、區政府授權的前提下:一是園區可依法使用園區產業用地,向入園企業出租,但不得轉讓;二是園區可以建設并持有產業用房及其各項配套服務用房,出租給入園企業,但不得整體或分割銷售,不得轉讓公司股權;三是園區與入園企業可采取共有建設用地使用權方式使用土地。《意見》指出,入園企業向園區開發企業租賃產業用地的,土地租金實行年租制,年租金由各區政府、北京經濟技術開發區管委會根據園區土地成本收益和產業引導政策具體制定。此外,入園企業通過租賃方式取得園區產業用地,土地租賃最長期限不超過15年。根據園區規劃,入園企業可在承租土地上依法建設生產經營設施,租賃期內該設施屬投資企業所有。同時,《意見》強調,未經批準,不得改變土地用途。除市政府審核批準的專業園、公共服務平臺、孵化器運營機構可將依法自持建設用地使用權的土地或建設的產業用房出租給入園企業外,其他入園企業嚴禁以任何形式將園區出讓或出租的土地及地上房屋進行轉讓、銷售、出租。受疏解非首都功能,調整產業結構、疏導控制人口規模的措施影響,全市對倉儲物流的限制和縮減,倉儲物流市場繼續向京外圍區域轉移。電商和第三方等物流需求依然旺盛,京域內租金上漲、空置率下降的幾率很大。

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